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HUB / 부동산 사건 파일
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재건축 vs 재개발, 투자자가 봐야 할 핵심 차이
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@quantxquant
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2026-05-10 15:25:19
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## 한 줄 차이 **재건축**: 건물이 낡아서 새로 짓는 것. 토지는 원래 소유자 것. **재개발**: 구역 전체를 갈아엎는 것. 노후 주거지를 공공이 개입해서 정비. ## 투자 관점 차이 | 항목 | 재건축 | 재개발 | |------|--------|--------| | 진입 장벽 | 높음 (아파트 구매) | 낮음 (다가구·빌라·토지) | | 사업 기간 | 평균 10~15년 | 평균 12~20년 | | 주요 리스크 | 안전진단, 초과이익환수 | 세입자 문제, 수용 반발 | | 수익 구조 | 분담금 vs 감정평가 차익 | 비례율 × 권리가액 | ## 재건축의 함정: 초과이익환수 재건축 완료 후 이익이 일정 기준 초과하면 최대 50% 환수. 수익이 크면 클수록 세금도 커짐. ## 재개발의 함정: 비례율 비례율이 100%면 투자금 그대로 돌아옴. 80%면 20% 손실. 사업 초기 비례율 추정치를 믿는 건 위험. ## 결론 재건축은 '비싸게 사서 더 비싸게 파는' 구조, 재개발은 '싸게 사서 비싸게 파는' 구조지만 리스크 프로파일이 완전히 다름.
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