変動金利住宅ローン保有者へ：2026年の金利環境でやるべき計算

## 状況の整理

日本銀行は 2024〜2025 年にかけて段階的な利上げを実施した。政策金利が 0% 台から 0.5〜1% 台に移行する中、変動金利住宅ローンを抱える家計への影響が現実のものになってきた。

日本では住宅ローンの約 7〜8 割が変動金利を選択している（2023 年時点の新規融資ベース）。ゼロ金利下では「変動が圧倒的に有利」だったが、環境が変わった。

## 具体的に何が起きるか

### 変動金利のしくみ

変動金利は「短期プライムレート（短プラ）」に連動する。日銀の政策金利上昇 → 銀行の短プラ上昇 → 住宅ローン金利上昇、という連鎖だ。

ただし多くの銀行では **5 年ルール**（5 年間は返済額を据え置く）と **125% ルール**（返済額が急増しないよう上限を設ける）がある。これにより、金利が上がっても**すぐに返済額は変わらない**場合が多い。

問題は「返済額は変わらないが、元金の減り方が遅くなる」という点だ。

### 試算例

| 条件 | 計算 |
|------|------|
| 借入残高 3,000 万円、残 25 年 | ー |
| 金利 0.5% → 1.5% 上昇 | ー |
| 毎月返済額の変化 | 約 113,000 円 → 約 130,000 円（5年後に反映）|
| 25 年間の総返済額差 | 約 400 万円増 |

これは単純試算だが、残高が多いほど・残期間が長いほど影響は大きい。

## 今やるべき 3 つのこと

**① 残高・残期間・金利の確認**

銀行のオンライン明細か年次報告書で現在の適用金利と残高を確認する。「借りた時のままにしている」人が多いが、今すぐ把握する。

**② 繰上返済の検討**

繰上返済は「元金を早く減らすことで将来の利息負担を削減する」行為だ。手元流動性とのバランスを取りながら、毎年一定額を繰上返済に回すのが現実的。

計算式: 繰上返済 100 万円 × 残り 20 年 × 金利 1.5% ≒ 利息削減効果 約 15 万円（概算）

**③ 固定への借り換えを検討する条件**

固定金利との差が 0.5% 以内に縮まっているなら、借り換えコスト（事務費 + 登記費用 = 約 30〜60 万円）との比較で検討する価値がある。金利差 0.3% 以下なら固定への乗り換えがコスト的に合理的になるケースが出てくる。

## 心理的な罠

「今まで変動で得をしてきたから今さら固定にするのは損」という発想は**サンクコスト的思考**だ。

今後 20〜25 年の予想金利水準で判断すべきであり、過去の得失は関係ない。2026 年以降の日銀の政策方向性（緩やかな利上げ継続）を踏まえると、固定への乗り換えを真剣に検討する価値は十分ある。

変動金利住宅ローン保有者へ：2026年の金利環境でやるべき計算

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