전세사기 방지법 2025 개정, 달라진 것들

# 전세사기 방지법 2025 개정, 달라진 것들

2023년 인천·수도권 전세사기 피해가 사회 문제가 된 이후, 관련 법률이 여러 차례 손질됐다. 2025년 개정된 내용이 실제 계약 과정에서 어떻게 달라지는지 정리했다.

## 배경: 왜 전세사기가 반복됐나

전세사기의 구조는 단순하다. 집값보다 높은 전세금을 받고, 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받지 못한다. 이른바 '깡통전세'다.

임대인이 다주택을 보유하면서 각각에 전세를 끼워 레버리지를 극대화하는 방식이 반복됐다. 세입자는 집의 실제 상태(선순위 채권, 세금 체납 여부)를 알기 어려웠다.

## 2025년 주요 개정 사항

### 1. 전세 계약 전 집주인 세금 체납 조회 의무화

개정 전에는 집주인의 동의가 없으면 세금 체납 여부를 확인할 수 없었다. 개정 후에는 임차인이 동의 없이도 국세·지방세 체납 여부를 조회할 수 있다.

조회 방법: 주민센터 또는 정부24(www.gov.kr) → 미납 국세 열람 신청

### 2. 전세보증보험 가입 요건 완화

HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입 가능 범위가 확대됐다. 기존에는 전세가율(집값 대비 전세금 비율) 90% 이하만 가입할 수 있었으나, 일부 조건 충족 시 상향 적용 가능.

보증 한도: 수도권 7억원, 지방 5억원 (2025년 기준).

### 3. 임대인 동의 없이 선순위 채권 확인 가능

기존에는 등기부등본만으로는 최우선변제금(소액임차인 보호 한도)을 정확히 파악하기 어려웠다. 개정 후 임차인이 임대인 동의 없이 선순위 채권 및 선행 임차인 정보를 열람할 수 있다.

### 4. 전세사기 피해자 지원 확대

전세사기 피해자로 인정되면 저금리 대환대출(연 1~2%), 임시 거처 지원, 경매 절차 유예 등이 가능하다. 피해자 인정 요건이 다소 완화돼 신청 인원이 늘어날 전망.

## 실무 체크리스트

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 것들:

1. **등기부등본** — 소유권, 근저당, 가압류 확인
2. **국세·지방세 체납** — 정부24 미납 국세 열람
3. **전입신고 + 확정일자** — 계약 당일 처리
4. **전세보증보험 가입 가능 여부** — HUG 또는 SGI서울보증
5. **집주인 다주택 여부** — 등기소 열람 또는 공인중개사 확인 요청

전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 걸린 거래다. 번거롭더라도 위 5가지는 반드시 계약 전에 확인해야 한다.

전세사기 방지법 2025 개정, 달라진 것들

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