"입주권이 분양권보다 싸다면 살 만한가, 단계별 투자 판단"

## 입주권과 분양권은 다릅니다

재개발 투자를 처음 접하는 분들이 가장 많이 혼동하는 개념입니다.

| 구분 | 입주권 | 분양권 |
|------|--------|--------|
| 취득 방법 | 조합원 지위 보유 (기존 소유자) | 일반 분양 청약 당첨 |
| 성립 시점 | 관리처분계획 인가 이후 | 분양 계약 체결 이후 |
| 분양가 | 조합원 분양가 (일반 분양가보다 저렴) | 일반 분양가 |
| 규제 | 투기과열지구 전매 제한 있음 | 수도권 투기과열지구 실거주 의무 |
| 세금 처리 | 주택 수 포함 여부 복잡 | 보유 기간에 따라 양도세 상이 |

**입주권**은 기존 소유자나 그 지위를 승계한 매수자가 보유하는 것이고, **분양권**은 청약을 통해 일반 분양에 당첨된 사람이 보유하는 것입니다.

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### 입주권 매수 — 어느 단계가 유리한가

| 단계 | 가격 | 리스크 | 수익 기대 |
|------|------|--------|----------|
| 정비구역 지정 전후 | 낮음 | 높음 (사업 무산 가능성) | 높음 |
| 조합 설립 후 | 중간 | 중간 | 중간~높음 |
| 사업시행인가 후 | 중간~높음 | 낮아짐 | 중간 |
| 관리처분 인가 후 | 높음 | 낮음 | 낮음~중간 |
| 착공 후 | 매우 높음 | 매우 낮음 | 낮음 |

일반적으로 **조합 설립 이후 ~ 사업시행인가 이전** 구간이 리스크와 수익의 균형이 가장 좋은 진입 시점으로 평가됩니다. 단, 개별 구역의 사업성·시공사·조합 분쟁 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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### 입주권 매도 전략

**목적별 매도 시점:**

1. **단기 수익 실현**: 일반 분양 완판 직후 — 프리미엄 고점 형성 시점
2. **중기 보유 후 매도**: 준공 전 6~12개월 — 실수요자 매수 증가 구간
3. **장기 보유 + 입주**: 준공 후 2년 거주 → 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 매도

**매도 시 주의사항:**
- [ ] 투기과열지구 전매 제한 기간 경과 확인
- [ ] 보유 기간 계산 (취득일: 매수 계약일 기준)
- [ ] 추가 분담금 정산 완료 여부 확인
- [ ] 잔금 미납 입주권은 매도 전 완납 필요

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### 분양권 청약 전략

일반 분양 청약은 **가점제**와 **추첨제**로 나뉩니다.

- 전용 85㎡ 이하: 가점제 100% (투기과열지구 내 서울)
- 전용 85㎡ 초과: 추첨제 50%

청약 가점은 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수로 구성됩니다. 최대 84점 만점 중 60점 이상이어야 인기 단지 당첨 가능성이 있습니다.

다음 챕터에서는 현재 서울에서 진행 중인 주요 재개발 구역의 현황을 실거래가 기준으로 비교합니다.

"입주권이 분양권보다 싸다면 살 만한가, 단계별 투자 판단"

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