"일반 분양 완판이 터지면, 입주권 시세가 움직이는 이유"

## 착공은 가시적인 전환점입니다

철거가 끝나고 착공이 시작되면, 재개발은 더 이상 '계획'이 아닌 '현실'이 됩니다. 인근 주민들도 실감하고, 인접 지역 부동산에도 영향이 나타납니다.

착공 이후 시세에 영향을 주는 주요 이벤트를 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

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### 이벤트별 시세 영향 정리

| 이벤트 | 시세 영향 | 비고 |
|--------|----------|------|
| 착공 | 프리미엄 소폭 상승 | 가시적 진행 확인 |
| 일반 분양 공고 | 분양가 확인 후 입주권 재평가 | 인기 단지는 청약 경쟁률 기대감 반영 |
| 일반 분양 완판 | 입주권 프리미엄 급등 | 높은 경쟁률 = 입지 가치 확인 |
| 미분양 발생 | 프리미엄 하락 | 사업성 우려 반영 |
| 준공 임박 (입주 6개월 전) | 전세 수요 유입, 시세 안정화 | 실수요자 매수 증가 |
| 입주 완료 | 단기 물량 증가로 조정 후 안정 | 입주 시즌 전세가 영향 |

**실거래가 기준으로 봤습니다**: 서울 주요 재개발 단지(마포 아현2구역, 은평 증산4구역 등)는 일반 분양 완판 후 입주권 프리미엄이 1억~2억 원 이상 추가 상승한 사례가 있습니다.

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### 일반 분양가와 조합원 분양가의 차이

일반 분양가는 조합원 분양가보다 **통상 10~20% 이상 높게** 책정됩니다. 이 차이가 재개발 사업의 수익 구조를 만듭니다.

```
일반 분양가 = 조합원 분양가 + 마진 (10~20%)
             ↑
        이 마진이 조합 수익으로 전환 → 추가 분담금 감소 또는 환급
```

단, 고분양가 심사(HUG 분양 보증) 규제가 있어 일반 분양가를 무한정 높일 수는 없습니다. 최근 서울 주요 구역 분양가는 전용 84㎡ 기준 **12억~18억 원** 수준까지 형성되어 있습니다.

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### 조합원 입주권의 세금 구조

입주권을 보유 중 준공 전 매도할 경우 세금:

- **보유 기간 2년 미만**: 양도세율 60~70% (단기 중과)
- **보유 기간 2년 이상**: 일반 양도세율 (6~45%)
- **1세대 1주택 비과세 요건**: 준공 후 입주해 2년 이상 실거주 요건 필요 (규제 지역 기준)

준공 후 입주하지 않고 바로 전세를 놓는 경우, 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 반드시 매도 시점과 세금 요건을 함께 검토해야 합니다.

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### 준공 전후 임대전략

**전세 vs 월세 선택 기준**:

| 구분 | 조건 |
|------|------|
| 전세 | 추가 분담금 상환 자금 필요 시. 목돈 확보에 유리 |
| 월세 | 월 현금 흐름 필요 시. 전세가 낮은 시기에 유리 |

최근 서울 신축 아파트 입주 시즌에는 **전세 물량 증가 → 전세가 일시 하락** 현상이 나타납니다. 다른 단지의 입주 시즌과 겹치지 않도록 시기를 조율하는 것이 전세 보증금 극대화에 유리합니다.

다음 챕터에서는 **입주권과 분양권의 차이**, 언제 사고 언제 파는 것이 유리한지 전략적으로 정리합니다.

"일반 분양 완판이 터지면, 입주권 시세가 움직이는 이유"

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