"감정평가서가 나왔다는 의미, 내 보상금액이 정해지는 과정"

## 관리처분계획이란 무엇인가

재개발 절차 중 조합원 입장에서 가장 중요한 단계입니다. **관리처분계획 인가**란, 구역 내 모든 토지·건물에 대한 감정평가를 완료하고, 각 조합원이 새 아파트를 어떤 조건으로 배정받는지를 결정하는 계획입니다.

이 계획이 인가되면:
- 각 조합원의 **권리가액(감정평가액)** 확정
- 새 아파트 **조합원 분양가** 확정
- **추가 분담금 또는 환급금** 확정
- 입주권이 법적으로 성립 → 공식적인 매도·양도 가능

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### 권리가액 — 내 기존 물건의 가치

감정평가는 조합이 선정한 2개의 공인 감정평가법인이 진행합니다. 기존 토지·건물의 시장 가치를 산정하며, 이를 **종전자산 감정평가액**이라고 합니다.

이 금액이 높을수록 유리합니다. 새 아파트 분양가에서 이 금액을 뺀 차액만큼만 **추가 분담금**으로 냅니다.

```
추가 분담금 = 새 아파트 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액)
```

예시:
- 기존 빌라 감정평가액: **4억 2천만 원**
- 배정받는 전용 84㎡ 조합원 분양가: **6억 원**
- 추가 분담금: **1억 8천만 원**

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### 비례율 — 사업성을 판단하는 핵심 지표

비례율은 재개발 사업의 수익성을 보여주는 지표입니다.

```
비례율 = (종후자산 총가액 - 총사업비) ÷ 종전자산 총가액 × 100
```

| 비례율 | 해석 |
|--------|------|
| 100% 이상 | 사업성 양호. 추가 분담금 부담이 낮음 |
| 100% | 기준치 |
| 100% 미만 | 사업성 부족. 추가 분담금 증가 우려 |

비례율이 낮으면 추가 분담금이 늘어납니다. 서울 강남권 재개발(일반분양가 고가)은 비례율이 높은 경향이 있고, 강북 외곽 구역은 상대적으로 낮은 경우가 있습니다.

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### 평형 배정 방식

조합원은 자신의 권리가액 범위 안에서 원하는 평형을 신청할 수 있습니다.

- **권리가액 ≥ 조합원 분양가**: 환급금 발생 (차액을 조합에서 돌려줌)
- **권리가액 < 조합원 분양가**: 추가 분담금 납부 필요

평형 배정은 조합원 총회에서 결정되며, 인기 평형(전용 84㎡, 59㎡)은 경쟁이 발생해 추첨으로 결정되기도 합니다.

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### 관리처분계획 인가 이후 투자자 주의사항

관리처분계획 인가 이후에는 **재개발 조합원 입주권**이 성립합니다. 이 입주권을 매수하는 경우:

- [ ] 추가 분담금 승계 여부 확인: 매도자의 추가 분담금이 그대로 매수자에게 이전됩니다
- [ ] 취득세: 입주권은 건물이 아닌 **조합원 지위 양도** 형태로, 취득세 과세 기준이 다릅니다
- [ ] 양도소득세: 보유 기간 및 비과세 요건 확인 필수 (1세대 1주택 여부에 따라 상이)
- [ ] 대출 제한: 투기과열지구 내 입주권은 주택담보대출 규제 적용 대상입니다

다음 챕터에서는 관리처분계획 인가 이후 진행되는 **이주·철거 단계**와 세입자 권리에 대해 다룹니다.

"감정평가서가 나왔다는 의미, 내 보상금액이 정해지는 과정"

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