"조합 설립 이후 3가지가 달라진다, 사업시행인가까지의 과정"

## 추진위원회 구성 — 조합 설립 전 준비 단계

정비구역이 지정되면 주민들이 **추진위원회**를 구성합니다. 추진위원회는 조합 설립의 전 단계로, 토지 등 소유자 과반수 동의와 서울시의 승인을 받아야 합니다.

추진위원회 단계에서 진행되는 주요 업무:
- 정비사업 전문관리업체(정비업체) 선정
- 설계사 선정 (기본 설계)
- 조합 설립 동의서 징구

---

### 조합 설립 인가 — 법적 주체의 탄생

추진위원회가 **토지 등 소유자의 4분의 3 이상(세입자 포함 시 추가 조건)**의 동의를 얻으면 구청에 조합 설립 인가를 신청합니다.

조합 설립 인가가 나면:
- 조합은 법인격을 가진 독립 주체가 됩니다
- 조합장·이사·감사 등 임원진 구성
- 정관 및 운영 규정 확정
- 이 시점부터 **조합원 자격** 확정 (원칙: 구역 내 토지·건물 소유자)

**조합 설립 인가는 투자자에게 중요한 시점입니다.** 이 이후 매수한 물건은 조합원 지위를 승계할 수 있습니다. 단, 1인이 복수 물건을 소유해도 조합원 자격은 1개만 인정됩니다.

---

### 사업시행계획 인가 — 사업의 본격 궤도

조합이 설립된 후, 다음 핵심 관문은 **사업시행계획 인가**입니다. 시공사 선정(수의계약 또는 경쟁입찰)도 이 단계 전후에 진행됩니다.

사업시행계획에 포함되는 내용:

| 항목 | 내용 |
|------|------|
| 건축계획 | 용도·용적률·층수·세대수·평형 구성 |
| 기반시설 | 도로·공원·학교 부지 기부채납 계획 |
| 정비기반시설 | 상하수도·전기·통신 정비 계획 |
| 이주대책 | 임시 거주지 지원, 이주비 지급 기준 |

사업시행계획 인가가 나면:
- 새 아파트의 **세대수·평형 구성이 확정**됩니다
- 조합원 분양 물량(조합원 배정분)과 일반 분양 물량이 구분됩니다
- 건축 허가의 사전 요건이 충족됩니다

---

### 시공사 선정의 중요성

서울 주요 재개발 구역은 **현대건설(힐스테이트), 삼성물산(래미안), GS건설(자이), DL이앤씨(아크로)** 등 1군 시공사 선정 여부에 따라 분양가와 시세가 크게 달라집니다.

실거래가 기준으로 확인된 패턴:
- **1군 시공사 선정 공시 전후**: 조합원 입주권 호가가 빠르게 상승
- **설계변경으로 세대수 증가**: 일반분양 물량 증가 → 수익성 개선 기대감 반영
- **시공사 변경(해지 후 재선정)**: 사업 지연 신호 → 단기 매물 증가

---

### 조합원 지위 유지 조건

매수 후 조합원 지위를 유지하려면:

- [ ] 구역 내 토지 또는 건물을 취득할 것
- [ ] 조합 설립 인가 이후 취득 시 조합원 지위 승계 가능
- [ ] 투기과열지구 지정 구역에서는 조합원 지위 양도 제한 있음 (2018년 이후 강화)
- [ ] 소형·저가 물건(빌라, 단독) 매수 시 지분 기준 면적 확인 필수

다음 챕터에서는 조합원 입장에서 가장 중요한 단계인 **관리처분계획**을 다룹니다. 내 보상이 얼마인지, 새 아파트 분양가가 어떻게 결정되는지 이 시점에서 확정됩니다.

"조합 설립 이후 3가지가 달라진다, 사업시행인가까지의 과정"

// COMMENTS

ON THIS PAGE