"재개발을 반복하게 만드는 도시 구조, 서울이 특히 심한 이유"

## 서울의 주택 공급 구조를 먼저 봐야 합니다

서울은 면적이 605㎢에 불과합니다. 더 이상 신규 택지가 없습니다. 공급을 늘리는 방법은 사실상 두 가지뿐입니다.

1. **재개발·재건축**: 노후 주거지를 철거하고 고밀도 아파트 단지로 재건
2. **3기 신도시**: 서울 외곽 그린벨트 해제 후 신규 단지 공급

그런데 3기 신도시(하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 등)는 입주까지 10년 이상 걸립니다. 서울 내 실수요는 지금 당장 존재합니다. **서울 안에서 공급을 늘릴 수 있는 수단은 재개발이 거의 유일합니다.**

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### 서울 노후 주택 비율

2025년 기준, 서울 주택의 **약 43%가 준공 후 30년 이상**된 노후 건물입니다. 은평구, 노원구, 중랑구, 강북구, 도봉구 등 강북 지역 일대는 50%를 넘습니다.

| 자치구 | 30년 이상 주택 비율 (추정) |
|--------|--------------------------|
| 은평구 | 약 62% |
| 강북구 | 약 58% |
| 노원구 | 약 55% |
| 도봉구 | 약 54% |
| 마포구 | 약 47% |

이 수치는 단순히 "낡았다"는 의미가 아닙니다. **재개발 가능 구역의 숫자가 그만큼 많다**는 뜻입니다.

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### 재개발의 기본 원리

재개발은 구역 내 토지·건물 소유자들이 **조합**을 구성하고, 조합원 자격으로 새 아파트를 공급받는 방식입니다. 외부 투자자는 기존 소유자의 물건(빌라, 단독주택, 토지 등)을 매수해 **입주권을 이전**받을 수 있습니다.

재개발의 수익 구조는 단순합니다:

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매수 시점의 감정평가액 → 관리처분계획 시 조합원 분양가 결정
입주권 프리미엄 = 새 아파트 시세 - 조합원 분양가
```

**호재가 확정될수록 프리미엄은 높아집니다.** 반대로 사업이 지연되거나 취소되면 프리미엄이 꺼집니다.

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### 재개발 진행 단계와 투자 리스크

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[1] 정비구역 지정
[2] 추진위원회 승인
[3] 조합 설립 인가
[4] 사업시행계획 인가
[5] 관리처분계획 인가  ← 이 시점부터 입주권 전환
[6] 이주 · 철거
[7] 착공 · 분양
[8] 준공 · 입주
```

초기 단계(1~3)일수록 불확실성이 크고, 가격은 낮습니다. 후기 단계(5~7)일수록 확실성은 높지만, 매수 가격이 올라가 있습니다. **어느 단계에 진입하느냐가 수익률을 결정합니다.**

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### 이 시리즈에서 다루는 내용

다음 챕터부터는 각 단계를 실제로 어떻게 분석할지, 법적 요건과 실거래 맥락을 함께 설명합니다.

정비구역 지정 절차 → 조합 설립 → 관리처분 → 이주·철거 → 착공·분양 → 입주권 매수 전략 → 서울 현황 구역 비교 순서로 진행합니다.