전세 vs 월세, 2026년 하반기 기준으로 다시 계산해봤습니다

전세가 유리한지 월세가 유리한지, 이 논쟁은 금리에 따라 매번 달라져요. 2022~2023년에 금리가 확 오를 때는 전세 이자 부담이 커지면서 월세가 오히려 낫다는 얘기가 많았는데, 지금은 기준금리가 내려오면서 다시 계산이 필요한 시점이 됐습니다.

## 전세 유리성 판단의 핵심: 전세금 기회비용

전세가 월세보다 무조건 유리하다는 건 틀린 말이에요. 전세금도 엄연히 비용입니다. 3억짜리 전세에 살면, 그 3억을 어딘가에 굴렸을 때의 수익을 포기하는 거거든요. 이걸 **기회비용**이라고 하는데, 지금 안전한 예금 금리가 연 3% 수준이라면 3억 × 3% = 연 900만 원, 월 75만 원이 전세 기회비용이에요.

그러면 같은 집의 월세가 65만 원이라면? 이론적으로 월세가 더 싸요. 반대로 월세가 80만 원이라면 전세가 낫고요.

## 2026년 하반기 기준으로 어떤가

서울 기준으로 보면, 전세가 상승이 다시 시작되는 지역에서는 전세가 올라가는 속도가 월세 인상 속도보다 빠른 경향이 있어요. 그래서 좋은 지역 매물을 미리 잡고 싶으면 전세가 선점 개념으로 유리하게 작동할 수 있고요. 반면에 이사가 잦은 분, 또는 전세 자금을 다른 투자에 활용하고 싶은 분은 월세 + 소형 투자 조합을 선택하는 경우도 많습니다.

현재 서울 아파트 평균 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 회복세를 보이고 있는 건 사실이지만, 그래도 60~70% 수준에 다시 도달했다고 보기엔 이른 상황이에요. 지역별 편차가 크게 나고 있습니다.

## 직접 계산해보는 법

전세 vs 월세 유불리 비교 공식은 간단해요.

> **전세 기회비용(월) = 전세금 × 현재 안전자산 수익률 ÷ 12**

여기서 나온 금액이 월세보다 낮으면 전세가 유리, 높으면 월세가 유리합니다.

예를 들어 전세 2억 5천만 원 / 같은 집 월세 70만 원이고, 예금 금리 3.2%라면:
- 전세 기회비용: 2억5천 × 0.032 ÷ 12 = 약 66.7만 원
- 결론: 거의 비슷하지만 전세가 약간 유리 (단, 전세금 반환 리스크 제외)

**주의할 점:** 계산에 관리비, 각종 세금, 전세 대출 이자(자금을 차입한 경우), 이사 비용, 계약 갱신 가능성 등을 다 넣으면 결과가 달라져요. 단순 비교는 출발점일 뿐입니다.

임대차 계약 전에 이 계산을 한 번만 해봐도, 막연하게 "전세가 당연히 유리하겠지"라는 판단을 피할 수 있어요.

전세 vs 월세, 2026년 하반기 기준으로 다시 계산해봤습니다

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