2026 서울, 신규 입주 줄고 전셋값 오른다 — 공급 절벽이 숫자로 보인다

2022년부터 준공 물량이 줄기 시작한다는 이야기는 3년 전부터 업계에선 나오던 얘기다. 그 시간이 이제 실제로 왔다. 2026년 서울 아파트 신규 입주 물량은 2023~2024년 수준보다 눈에 띄게 줄었고, 이게 전세 시장에서 먼저 느껴지고 있다.

## 왜 2026년에 공급이 줄었냐

부동산 공급은 착공에서 입주까지 평균 3년 정도 걸린다. 즉 2026년 입주 아파트는 2023년에 착공한 것들이다. 2022~2023년은 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기, 건설 원가 급등, 대출 금리 급등이 동시에 터진 시기다.

그 시기에 사업 승인을 받았어도 실제 착공까지 못 간 현장이 수두룩했다. 시공사들이 수주를 포기하거나 공사비 증액 협의가 안 돼서 멈춘 현장도 많았다. 결과적으로 2023년 착공 실적이 뚝 떨어졌고, 그게 2026년 입주 물량 감소로 이어지는 것이다.

## 전세 시장에서 먼저 반응이 온다

입주 물량이 줄면 임차인 입장에선 선택지가 좁아진다. 특히 서울 강남·마용성처럼 수요가 상시 강한 지역에선 전세 매물 자체가 줄어든다.

2024~2025년에 전세 시장이 어느 정도 안정됐던 건 둔촌주공(올림픽파크 포레온), 영등포 재개발 등 대단지 입주가 겹쳤기 때문이기도 하다. 이 물량이 소화된 이후엔 그만한 공급이 당분간 없다.

전세 수요는 줄지 않는데 공급이 줄면 가격은 올라간다. 2025년 말부터 서울 일부 지역 전세가가 슬금슬금 올라온 게 이 구조를 반영한다.

## 재건축·재개발은 언제 물량이 되나

서울의 재건축·재개발 사업은 속도 면에서 여전히 느리다. 안전진단부터 관리처분인가까지 빠르면 7~10년, 보통은 15년 이상 걸린다. 지금 추진 중인 사업들이 실제 입주 물량이 되려면 빨라도 2028~2030년은 돼야 한다.

압구정·여의도·목동 재건축이 2026년 기준으로 어느 단계에 있는지 보면:
- 압구정: 구역별로 조합설립인가 이후 진행 중. 입주는 2030년대 중반
- 여의도: 시범아파트 등 일부 사업장 조합설립인가 단계. 진행 중
- 목동: 신시가지 단지들 안전진단 재도전·통과 과정 진행 중

이 물량들은 2026년 공급 부족 문제를 해결해주지 않는다. 10년 뒤의 이야기다.

## 실수요자 입장에서 보면

지금 전세나 매매를 고민하는 입장이라면 2026~2027년 입주 예정 단지를 먼저 보는 게 합리적이다. 공급이 줄어드는 구간에서 입주 시점을 맞추는 건 불리하다.

신혼부부나 자녀 학군을 생각하는 실수요자라면 지역을 고집하기보다 교통망 확장(GTX, 신안산선 등)에 따라 생활권이 넓어지는 신도시 쪽도 실질적 대안이 될 수 있다. 공급이 몰리는 곳은 단기간 전세가 조정이 생기기도 하니까.

공급 절벽은 서울 전체가 균일하게 겪는 게 아니라 지역별로 차이가 크다. 어디서 사느냐보다 언제 들어가느냐가 지금은 더 중요한 변수다.

2026 서울, 신규 입주 줄고 전셋값 오른다 — 공급 절벽이 숫자로 보인다

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