전세를 월세로 바꿀 때 알아야 하는 것들

집주인이 "전세 대신 월세로 전환하자"고 제안할 때, 그 조건이 세입자한테 유리한지 불리한지 바로 계산할 수 있어야 해요. 모르면 손해보는 상황이 여기서 많이 생기거든요.

## 전월세 전환율이란?

전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 이자율입니다.

**법정 기준**: 주택임대차보호법 시행령상 전월세 전환율 상한은 **연 2.5%** (또는 기준금리 + 2%, 둘 중 낮은 것)입니다. 집주인이 이 비율을 초과해서 요구하면 법 위반입니다.

💡 **계산 공식**

월세 = (전세 보증금 - 월세 보증금) × 전월세 전환율 ÷ 12

**예시**: 전세 3억 → 보증금 5천만 원 + 월세 전환

(3억 - 5천만) × 2.5% ÷ 12 = **52,083원/월**

만약 집주인이 월세 80만 원을 요구한다면, 역산하면 전환율 약 **4.8%** 입니다. 법정 기준 2.5%를 크게 초과하므로 협의할 근거가 생깁니다.

## 직접 계산해서 협의하세요

| 보증금 차이 | 2.5% 전환 시 월세 | 4% 전환 시 월세 |
|------------|-----------------|----------------|
| 1억 원 | **208,333원** | 333,333원 |
| 2억 원 | **416,667원** | 666,667원 |
| 2.5억 원 | **520,833원** | 833,333원 |

시세 월세와 법정 전환율 계산값을 비교해서 어느 쪽이 유리한지 따지면 됩니다.

## 전입신고·확정일자 — 월세 전환 후 반드시 재확인

✅ **월세 계약서 작성 시 체크리스트**
- 새 계약서에 **변경된 보증금과 월세** 명시
- 전입신고는 기존에 돼있어도 새 계약서 기준으로 **확정일자** 새로 받기
- 임대인 동의 없이 전환 불가 — 합의 내용 문서로 남기기

## 전세보증보험 — 월세 전환 후 재가입 여부

기존 전세보증보험(HUG, SGI서울보증)은 전세 계약 기준입니다. 월세로 전환하면 **기존 보증보험은 효력 없음**. 월세 보증보험(주택도시보증공사 월세보증)으로 새로 가입해야 합니다.

✅ 월세 보증보험 가입 가능 조건:
- 임대차 계약 체결 후 **1개월 이내** 가입
- 보증금 1억 원 이하, 월세 70만 원 이하 (기준 변경 가능성 있으므로 HUG 사이트에서 최신 확인)

이것만 기억하세요. 집주인 제안이 오면 먼저 전환율 계산부터 하고 대화를 시작하세요.

전세를 월세로 바꿀 때 알아야 하는 것들

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