2026년 국내 리츠: 금리 인하 사이클에서 리츠는 살아날까

**결론 먼저:** 금리 인하 사이클이 본격화되면 리츠는 구조적으로 수혜권이다. 단, 모든 리츠가 같이 오르는 건 아니다.

## 1. 리츠와 금리의 구조적 관계

리츠(REITs)는 부동산 자산에서 나오는 임대 수익을 배당으로 지급하는 상품이다. 배당 수익률을 기준으로 가치가 평가되기 때문에 금리와 역방향으로 움직이는 경향이 있다.

2022~2023년 금리 인상 사이클에서 국내 상장 리츠 지수는 최대 30~40% 하락했다. 임대 수익이 나빠진 게 아니라, 채권 금리가 올라 리츠의 상대적 배당 매력이 감소했기 때문이다.

반대 논리가 지금 적용된다. 한국은행이 2024년 하반기부터 금리를 낮추기 시작했고, 미국 연준도 인하 사이클에 진입했다. 리츠에는 우호적인 거시 환경이다.

## 2. 현황: 국내 리츠 시장 어디까지 회복했나

| 구분 | 2022년 고점 대비 | 현재 배당수익률 |
|------|-----------------|----------------|
| 맥쿼리인프라 | -18% | 약 5.8% |
| SK리츠 | -35% | 약 6.5% |
| 롯데리츠 | -40% | 약 7.2% |
| ESR켄달스퀘어리츠 | -30% | 약 6.0% |

고점 대비 아직 완전 회복은 아니지만, 배당수익률 자체는 상승했다. 주가가 빠지면 배당수익률은 높아지는 구조다.

## 3. 리츠 유형별 차별화

리츠라고 해서 다 같은 방향으로 움직이지 않는다.

**오피스 리츠**: 국내 공실률 상승이 부담이다. 재택근무 확산으로 서울 도심 오피스 수요가 완전히 회복되지 않은 상황. 임대료 성장 정체 가능성이 있다.

**물류 리츠**: e-커머스 성장 수혜로 물류 창고 수요는 견조하다. ESR켄달스퀘어처럼 쿠팡·네이버 물류 네트워크와 연결된 자산은 임차인 안정성이 높다.

**리테일 리츠**: 복합몰 중심으로 회복 중. 롯데리츠, NH올원리츠 등은 방문객 수 회복을 배당 안정성으로 연결하고 있다.

**인프라 리츠(맥쿼리)**: 교통 인프라 기반이라 경기 민감도가 낮다. 방어적 성격이 강하다.

> ⚠️ 개별 리츠보다 ETF(KODEX K-리츠, TIGER 부동산인프라고배당)로 섹터 전체에 접근하는 게 낫다. 개별 자산 신용리스크를 분산할 수 있다.

## 4. 리스크 요인

금리 인하가 시작됐다고 즉시 리츠가 오르는 건 아니다.

- **공실 리스크**: 임대 수익이 실제로 줄면 배당 삭감이 일어날 수 있다
- **레버리지 리스크**: 리츠는 부동산 매입 시 차입을 활용한다. 금리가 내려도 기존 고금리 차입의 리파이낸싱까지 시간이 걸린다
- **부동산 가격 조정**: 리츠의 순자산가치(NAV)는 보유 자산 가치에 달려 있다. 상업용 부동산 가격이 추가 하락하면 주가에 부담

2026년 리츠 투자는 섹터 ETF로 분산 접근하되, 단기 가격 상승 기대보다 배당 수취 관점으로 보는 게 맞다. 데이터는 이렇게 말한다.

2026년 국내 리츠: 금리 인하 사이클에서 리츠는 살아날까

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