전세에서 월세로 — 전환율 계산과 이사 결정 가이드

전세 계약 만료 시 집주인이 월세 전환을 요구하거나 반대로 세입자가 먼저 전환을 원하는 경우가 늘고 있습니다. 전월세 전환율 계산법, 유불리 판단 기준, 전세 사기 예방 체크리스트까지 한 번에 정리합니다.

### 법정 전월세 전환율 — 집주인이 요구할 수 있는 상한

전세보증금 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 법으로 정한 **최고 전환율 상한**이 있습니다.

| 기준 | 현행 |
|------|------|
| 법정 전환율 공식 | **기준금리 + 2%p** |
| 한국은행 기준금리 (2025년 기준) | 2.75% |
| 법정 전환율 상한 | **4.75%** |

집주인은 이 상한을 초과해 월세를 요구할 수 없습니다. 초과 요구 시 초과분 반환을 청구할 수 있고, 분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다.

✅ **전환 계산 공식**

```
월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12
```

💡 **실제 계산 예시**

| 상황 | 계산 | 결과 |
|------|------|------|
| 전세 3억 원 중 1억 전환 (4.75%) | 1억 × 4.75% ÷ 12 | **39,583원/월**, 잔여 보증금 2억 |
| 전세 2억 전액 월세 전환 (4.75%) | 2억 × 4.75% ÷ 12 | **79,167원/월** |

실제 시장에서는 보증금 1,000만~5,000만 원 + 월세 조합이 일반적입니다. 법정 전환율은 분쟁 발생 시 기준이 되므로 계약서에 명시해두는 것이 좋습니다.

✅ **금리 상승기, 전세 vs 월세 유불리 비교**

전세 유지의 숨은 비용은 **전세 대출 이자**입니다. 이 이자와 월세를 직접 비교해야 합니다.

| 비교 항목 | 전세 유지 | 월세 전환 |
|---------|---------|---------|
| 전세 3억, 대출 2억 (금리 4.5%) | 이자: **월 75만 원** | 전환 월세: **약 79,000원** (보증금 2억 기준) |
| 자기 돈 1억 기회비용 (예금 4%) | **월 33만 원** | 0원 (보증금 반환 시) |
| 실질 월 부담 | **약 108만 원** | **약 79,000원** + 보증금 운용 포기 비용 |

금리가 높은 시기에는 전세 대출 이자가 월세 수준을 넘어서는 경우가 생깁니다. 이 경우 보증금 반환 후 월세 전환이 경제적으로 유리할 수 있습니다.

⚠️ **전세보증보험 가입 현황 (2024년 기준)**

- 임차보증금 **3억 원 이하** 주택은 전세보증보험 가입이 사실상 의무화 방향으로 강화됨
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 보증 가입 가능 여부 사전 확인 필요
- 선순위 채권(근저당 등) + 전세보증금 합계가 집값의 **90% 초과** 시 보증 가입 불가

✅ **전세 사기 예방 체크리스트**

계약 전 반드시 확인하세요.

- [ ] **등기부등본** 열람 — 근저당·가압류·압류·선순위 임차권 확인
- [ ] **집주인 세금 체납 여부** — 납세증명서 직접 요청
- [ ] **건축물대장** 확인 — 위반건축물 여부, 용도 확인
- [ ] 잔금 지급 당일 등기부등본 **재확인** (오전 중에 근저당 설정 여부)
- [ ] 이사 당일 **전입신고 + 확정일자** 즉시 완료 (주민센터 방문 또는 정부24 앱)
- [ ] 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인

✅ **전세→월세 전환 계약서 작성 주의사항**

- 전환 합의 내용은 기존 계약서와 별도로 **특약 추가 또는 변경 계약서** 작성
- 잔여 보증금 금액과 전환 후 월세 금액을 숫자와 한글 병기로 명확히 기재
- 전환율이 법정 상한 이내임을 계약서에 명시하거나 계산 근거 첨부
- 기존 확정일자 효력은 전환 후에도 유지되나, 보증금 변경 시 변경 내용으로 **재신고 필요**
- 전환 후 월세 미납 시 처리 방식도 특약으로 명시할 것

전세에서 월세로 — 전환율 계산과 이사 결정 가이드

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