전세 사기 예방 체크리스트 2026

전세 계약 전 확인을 놓치면 수천만 원, 때로는 수억 원이 날아갑니다. 2024년 법 개정으로 바뀐 부분까지 포함해 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지를 정리했습니다.

## 계약 전 10대 체크리스트

| 순서 | 항목 | 확인 방법 |
|------|------|---------|
| 1 | 등기부등본 열람 | 대법원 인터넷등기소 |
| 2 | 선순위 채권 확인 | 등기부 을구 |
| 3 | 실소유자 확인 | 등기부 갑구 + 신분증 대조 |
| 4 | 건축물대장 확인 | 정부24 또는 세움터 |
| 5 | HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 | HUG 홈페이지 |
| 6 | 공시가격 대비 보증금 비율 | 국토교통부 공시가격 알리미 |
| 7 | 임대인 세금 체납 조회 | 계약 당일 임대인 동의 하에 열람 |
| 8 | 전세가율 시세 확인 | KB부동산·네이버부동산 |
| 9 | 계약서 특약 조항 검토 | 법무사 또는 공인중개사 |
| 10 | 전입신고 + 확정일자 즉시 처리 | 계약 후 당일 주민센터 |

## 1~3. 등기부등본으로 확인할 것들

등기부등본은 계약 당일 최신본을 반드시 열람해야 합니다. 며칠 전 자료는 의미 없습니다.

**갑구(소유권 사항):**
- 현재 소유자가 계약 상대방과 동일한지 확인
- 가압류, 가처분, 경매 개시 결정이 없는지 확인
- 소유권 이전 이력이 최근 빈번하면 주의

**을구(소유권 이외 사항):**
- 근저당권 설정 금액 확인 — **보증금 + 근저당 합계가 시세의 70~80% 이하**여야 안전
- 전세권 설정 여부 (기존 임차인의 전세권이 남아있으면 선순위)
- 근저당 채권최고액이 실제 대출 원금의 120~130%임을 감안해 계산

💡 **계산 예시:**
- 아파트 시세 5억 원
- 근저당 채권최고액 2억 원 (실제 대출 약 1.6억)
- 안전한 보증금 상한: 5억 × 70% = 3.5억 → 근저당 2억 차감 → **최대 1.5억**

## 4. 건축물대장 확인

건축물대장으로 무허가 건물, 위반 건축물 여부를 확인합니다.

✅ 확인 사항:
- 건물 용도가 주거용인지 (근린생활시설·창고 등 비주거 용도 건물에 거주 계약은 위험)
- 위반 건축물 표시 여부
- 다가구·다세대·오피스텔 구분 (권리 구조가 다름)

❌ 주의: 오피스텔은 업무시설로 등록된 경우 주택임대차보호법 적용이 제한될 수 있습니다.

## 5~6. HUG 전세보증보험과 공시가격 비율

**HUG 전세보증보험**은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 지급해주는 보험입니다.

✅ 2024년 법 개정 후 가입 요건:
- 보증금이 공시가격(주택의 경우 공동주택 공시가격)의 **126% 이하** 조건 충족 필요
- 기존 125% → 126%로 소폭 완화 (2024년 개정)
- 단, 선순위 채권이 있으면 (공시가격 × 126%) − 선순위 채권이 보증 가능 한도

💡 HUG 보증 가입 전 홈페이지(www.khug.or.kr)에서 '보증 가능 여부' 먼저 확인하세요. 계약 후 가입이 안 된다면 보증금 회수가 훨씬 어려워집니다.

**전세가율 시세 확인:**
- KB부동산, 네이버부동산에서 해당 단지·주소 전세 시세 확인
- 전세가율이 시세 대비 90% 이상이면 경매 시 보증금 전액 회수 어려울 수 있음

## 7. 임대인 세금 체납 조회 (2024년 신설)

2024년 주택임대차보호법 개정으로 **임차인이 계약 전 임대인의 세금 체납 여부를 열람**할 수 있게 됐습니다.

조회 방법:
- 계약 전: 임대인 동의서 + 신분증 지참 → 세무서 방문 또는 홈택스 위임 열람
- 계약 후: 전입신고 완료 시 임대인 동의 없이 열람 가능 (지방세·국세 체납 조회)

> ⚠️ 체납 세금은 경매 시 최우선 변제됩니다. 임대인에게 2,000만 원 세금 체납이 있다면, 경매 배당 시 그만큼 먼저 빠져나갑니다. 보증금 앞에 체납 세금이 끼어드는 구조입니다.

## 8. 전세가율 적정선 판단

현재 해당 주택의 시세 대비 전세 보증금이 얼마인지 비율로 확인합니다.

| 전세가율 | 안전 수준 | 판단 |
|---------|---------|------|
| 60% 이하 | 매우 안전 | ✅ |
| 60~70% | 안전 | ✅ |
| 70~80% | 주의 | ⚠️ |
| 80~90% | 위험 | ❌ |
| 90% 이상 | 매우 위험 | ❌ 재고 필요 |

시세 하락 가능성이 있는 지역·단지는 70% 이하에서만 계약하는 것이 권고됩니다.

## 9~10. 계약서 특약과 전입신고

**계약서 특약 필수 기재 항목:**
- "임대인은 임대차 기간 중 근저당 추가 설정 금지"
- "임대인의 세금 체납으로 보증금 반환이 어려울 시 계약 해제 가능"
- "잔금 지급 전 말소 조건 확인" (기존 근저당이 있다면)

**전입신고 + 확정일자 — 당일 처리 필수:**
- 잔금 지급 당일 바로 전입신고 → 다음 날 0시부터 **대항력** 발생
- 확정일자는 전입신고와 동시에 또는 등기소에서 받을 것
- 확정일자 있어야 경매 시 **우선변제권** 행사 가능

💡 요즘은 정부24 앱에서 전입신고를 온라인으로 바로 처리할 수 있습니다. 잔금 당일 이동 중에도 신청 가능하니 꼭 당일 처리하세요.

모르면 손해입니다. 등기부등본, HUG 보증 가입 가능 여부, 임대인 세금 체납 조회 — 이 세 가지만 계약 전에 반드시 확인해도 전세 사기 피해의 대부분은 막을 수 있습니다.

전세 사기 예방 체크리스트 2026

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