전세 사기 피하는 체크리스트 — 계약 전에 반드시 확인할 것들

# 전세 사기 피하는 체크리스트 — 계약 전에 반드시 확인할 것들

전세 사기 피해는 2022~2023년 대규모로 드러났고 제도적 개선도 이뤄졌지만, 유사한 피해 유형은 계속 발생하고 있다. 계약 전 확인 절차를 체크리스트로 정리한다.

## 등기부등본 확인

계약 직전에 반드시 발급받아야 한다 — "직전"이 중요하다. 등기부등본은 발급 즉시 기준이므로 계약 당일 아침에 발급한 서류를 며칠 후 계약에 쓰면 그 사이 변동을 반영하지 못한다.

확인 항목:
- **권리 관계**: 근저당, 압류, 가처분, 가등기 등 임차인보다 선순위 채권이 있는지
- **소유자 확인**: 계약 상대방이 실제 등기 소유자인지. 공인중개사가 있어도 소유자를 직접 확인해야 한다
- **매매 거래 이력**: 짧은 기간 안에 소유권이 여러 번 이전됐다면 주의

## 전세보증금 vs 주택 시세

전세보증금이 주택 시세의 80%를 초과하면 위험 신호다. "깡통 전세"라고 부르는 유형으로, 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 온전히 돌려받기 어렵다.

시세 확인 방법:
- 국토부 실거래가 공개 시스템 (rt.molit.go.kr)
- KB부동산, 네이버 부동산 시세
- 인근 매물 실거래가 비교

## 전입신고 + 확정일자

계약 후 전입신고와 확정일자는 대항력 확보의 기본이다. 전입신고는 이사 당일 또는 익일에 하고, 확정일자는 주민센터나 인터넷 등기소에서 받는다.

주의: 전입신고는 임차인이 실제 거주해야 대항력이 유지된다. 부모 명의로 전입신고 후 본인은 다른 곳에 살면 대항력이 없다.

## 전세보증보험 가입

HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사)의 전세보증보험 가입 자격이 되는지 확인한다. 가입 가능 여부 자체가 해당 전세 물건의 리스크 수준을 간접적으로 알려준다.

보험 가입이 안 되는 물건 — 선순위 대출이 너무 많거나, 감정가 대비 전세가 비율이 너무 높은 경우 — 은 다른 방식으로도 위험한 물건일 가능성이 높다.

## 임대인 세금 체납 확인

임대인이 세금을 체납하면 국세청이 해당 부동산에 조세채권을 행사할 수 있다. 이 경우 전세보증금보다 조세채권이 우선 변제받을 수 있다.

2023년 이후 임차인이 임대인의 동의 없이 세금 체납 여부를 확인할 수 있는 제도가 생겼다. 계약 전 관할 세무서에서 확인하는 것이 가능하다.

전세 사기 피하는 체크리스트 — 계약 전에 반드시 확인할 것들

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